Եկամտահարկը և շինարարական խնդիրները Երևանում
Հետաքննող լրագրողական հոդվածը պատրաստվել է Թրանսփարենսի Ինթերնեշնլ հակակոռուպցիոն կենտրոնի և Ժողովրդավարության ազգային հիմնադրամի (NED) աջակցությամբ։
2018-ից ի վեր Երևանում տրված 678 բազմաբնակարան շենքի շինթույլտվություններից միայն 30 տոկոսն է ստացել շահագործման թույլտվություն։ Եկամտահարկի վերադարձի օրենքը խթանեց շինարարությունը, բայց նաև դաշտ բերեց անփորձ կառուցապատողների, ձգձգված նախագծեր ու չավարտված շենքերի աճ։ Այժմ, երբ օրենքի գործողությունը դադարեցվում է Երևանում և շարունակվում մարզերում, ռիսկերը ևս տեղափոխվում են դրա հետ։
Եկամտահարկի վերադարձի օրենքը գործում է 2015-ից։ Նպատակը երկրում շինարարության ակտիվացումն էր։ Այս օրենքով բնակարան գնողների համար հիփոթեքային վարկի տոկոսները վերադարձվում են գնորդի եկամտահարկի չափով, բայց ոչ ավելի, քան 750,000 (2025-ից եկամտահարկով բնակարան ձեռք բերելու դեպքերում)։ 2021-ի սեպտեմբերին կառավարությունը որոշել էր աստիճանաբար հրաժարվել Երևանում եկամտահարկի վերադարձով բնակարանների ձեռքբերման հնարավորությունից։ 2022-ից ծրագիրը դադարեցվել է Կենտրոնում և Արաբկիրում, իսկ 2025-ից՝ ամբողջ Երևանում։ Այն ներկայում իրականացվում է մարզերում, իսկ 2029-ին ընդհանրապես կդադարեցվի հանրապետությունում։
Երևանի Պարույր Սևակ 1/1 շենքի բնակիչները միայն տարիներ անց է, որ կարողանում են վերանորոգում սկսել իրենց նոր բնակարաններում ու բնակարանամուտ անել։
Գևորգ Մարտիրոսյանը նրանցից մեկն է։ Նա ակնկալում էր, որ բնակարանի սեփականության վկայականը կստանա ամենաուշը 2023-ին, բայց մինչև հիմա չի ստացել։
«Առ այսօր շենքում գազ և ջուր չկա, մնացել է այդ խնդիրը լուծեն ու մեզ տան սեփականության վկայականները, հույս ունենք՝ շուտ կանեն, բայց ոնց որ ձգձգվում է»,- ասում է Գևորգը։
Շենքի շահագործման ակտը, ըստ բնակիչների միջև կնքված պայմանագրի, կառուցապատողը պետք է ստանար մինչև 2022-ի մարտի 27-ը, մինչդեռ պայմանագրով որևէ կերպ չէր հիշատակվում, թե կառուցապատողն ինչ տույժեր ու տուգանքներ կարող է կրել ուշացումների համար։
Սեփականատերերի վճարած գումարների 90 տոկոսը փոխանցվել է կառուցապատող Գիտության զարգացման հիմնադրամին, որն էլ իր հերթին այդ գումարները փոխանցել է «Մոնոլիտիկ բիլդինգ»-ին՝ շինարարությունը շարունակելու, ապրանքներ ձեռք բերելու, տեխնիկա վարձելու համար։
Գևորգը կարծում է, որ այս իրավիճակի պատճառը սխալ պլանավորումն է. «Այսինքն՝ մարդը պետք է շինարար լինի, բացի այդ, գործի մեջ մտնելուց առաջ պետք է ճիշտ հաշվարկի ծախսերը»։
480 թույլտվությունից շահագործվել է միայն 42,7%-ը
Պարույր Սևակ 1/1 շենքի պատմությունը միակը չէ մայրաքաղաքում եկամտահարկով բնակարան ձեռք բերող քաղաքացիների դեպքում, երբ շինթույլտվությունների ժամկետներն ավարտվում են, բայց կառուցապատումը՝ ոչ։
Երևանի քաղաքապետարանի տրամադրած տեղեկատվությունը բացահայտում է մայրաքաղաքի բազմաբնակարան շինարարության ոլորտի անհամաչափ պատկերը. չնայած մեծ թվով տրամադրված թույլտվություններին, շահագործման հանձնված օբյեկտների թիվը մնում է ցածր։
Ըստ Երևանի քաղաքապետարանի գրավոր պատասխանի՝ 2018-ից առ այսօր քաղաքապետարանի կողմից տրամադրվել է 678 շինթույլտվություն, որից ավարտական ակտ ստացել է 205 շինարարական օբյեկտ կամ ընդհանուրի 30 տոկոսը (շահագործման թույլտվություն)։
Պատասխանից երևում է, որ շինթույլտվությունների տրամադրման կտրուկ աճ է գրանցվել հատկապես 2020 և 2021 թվականներին։ Եթե 2018-ին տրվել էր 45, իսկ 2019-ին՝ 59 թույլտվություն, 2020-ին այդ թիվը հասել է 102-ի, իսկ 2021-ը դարձել է ռեկորդային՝ 162 թույլտվությամբ։
Բազմաբնակարան շենքերի կառուցման համար տրված շինթույլտվություններից 61-ի ժամկետը լրացել է։ Ժամկետանց նախագծերի առկայությունը ցույց է տալիս, որ քաղաքապետարանից ստացված թույլտվությունները միշտ չէ, որ հանգեցնում են շինարարության հաջող ավարտի։
Քաղաքապետարանից ստացած տվյալների համաձայն՝ մայրաքաղաքում առկա են նաև երկար տարիներ չիրականացված նախագծերի դեպքեր։ Օրինակ, Աջափնյակ վարչական շրջանում՝ Հալաբյան փողոցում գտնվող մի շինության թույլտվություն տրվել է դեռ 2013-ին, սակայն դրա կարգավիճակը մնում է «չսկսված»։
Միաժամանակ, կան նախագծեր, որոնք ունեն «Կառուցապատման աշխատանքները փաստացի ավարտված» կարգավիճակ, սակայն դեռ չունեն ավարտական ակտ, և նրանց թույլտվության ժամկետը նոր է ավարտվել կամ դեռ առջևում է։ Այս ամենը վկայում է շինոլորտում առկա բյուրոկրատական ու ավարտական ակտերի տրամադրման բարդությունների մասին։
Եկամտային հարկի վերադարձի օրենքի ակտիվ կիրառումն իր հետ բերեց այլ խնդիրներ։ Մասնավորապես, շինթույլտվությունների տրամադրման ու ավարտական ակտերի ցածր տոկոսը վկայում է այն մասին, որ կառուցապատման դաշտ են մտել ընկերություններ ու անձինք, որոնք հեռու են ինչպես կառուցապատումից, այնպես էլ ֆինանսական պլանավորումից։
Օրինակ՝ ժամանակավոր դադարեցված կարգավիճակ ունեցող վեց շինթույլտվություններից միայն մեկի դեպքում է կառուցապատողը կազմակերպություն, մնացած դեպքերում դրանք մասնավոր անձինք են։ Իրավիճակը նույնն է չսկսված կառուցապատումների մասով։ Այստեղ էլ տեսնում ենք, որ երկար տարիներ շինթույլտվությունը ստացած ու այդպես էլ չսկսված տարածքներում բազմաբնակարան շենք էին ուզում կառուցել մասնավոր անձինք, որոնց գործունեությունը որպես կանոն չի կապվում կառուցապատման ոլորտի ընկերությունների հետ։
Օրինակ՝ 2016-ից Կենտրոն վարչական շրջանի հողամասերից մեկը բազմաբնակարան բնակելի շենք կառուցելու թույլտվությամբ տրամադրվել է քաղաքացի Սամուել Գարեգորյանին։ Կառուցապատումն առ այսօր չի սկսվել, իսկ Սամուել Գարեգորյանի մասին որևէ տվյալ չկա էլեկտրոնային ռեգիստրում՝ որպես անհատ ձեռնարկատիրոջ կամ սահմանափակ պատասխանատվության ընկերությունում ներգրավված անձ։
Բացի այդ, մայրաքաղաքում կա յոթ ընկերություն, որոնք տարբեր տարիների անցել են սնանկության գործերով կամ ունեն խոշոր ֆինանսական վարույթներ, որոշների վարույթները դեռ ընթանում են։ Դա չի խանգարել, որ քաղաքապետարանը նոր բազմաբնակարան շենք կառուցելու թույլտվություն տա։
Շինթույլտվության ժամկետի երկարաձգումը՝ վճարովի. ի՞նչ է փոխվել
Երևանի քաղաքապետարանի քաղաքաշինական հատուկ ծրագրերի վարչության պետ Ալիկ Վարդազարյանը պարզաբանում է, որ 2018-ից ի վեր տրամադրված 678 շինթույլտվությունը վերաբերում է ոչ թե առանձին կառուցապատողների քանակին, այլ բազմաբնակարան շենքերին ու համալիրներին, որոնց կազմում կարող են լինել մի քանի մասնաշենքեր։
Ըստ Վարդազարյանի՝ ցածր ցուցանիշի և ձգձգումների հիմնական պատճառն այն է, որ նախկինում կառուցապատողները հնարավորություն ունեին անվճար երկարաձգելու շինարարության ժամկետը։ Նրանք դիմում էին քաղաքապետարան, ներկայացնում չկատարված աշխատանքների ժամանակացույցը և ստանում նոր ժամկետ։ Սակայն 2024-ի հունվարից իրավիճակը փոխվել է՝ ներդրվել է տեղական տուրք շինթույլտվության ժամկետի երկարաձգման համար։
«Ժամկետի երկարաձգման տուրքը այնպիսի մեծ գումար է նախատեսում, որը հավելյալ մոտիվացնում է կառուցապատող ընկերություններին փորձել ժամկետի մեջ ավարտել, այլ ոչ թե լրացուցիչ ժամկետի երկարաձգման դիմել»,- նշում է վարչության պետը։
Նրա խոսքով՝ փոփոխությունն արդյունք տվել է, և շատ կառուցապատողներ այժմ գերադասում են օգտվել օրենքով նախատեսված մեկ անգամյա արտոնությունից (3 ամիս անվճար երկարաձգում), քան վճարել տուրքը և երկարացնել տարիներով։
Ինչ վերաբերում է ավարտական ակտերի տրամադրման գործընթացին, Վարդազարյանը նկատում է, որ դա բազմափուլ գործընթաց է։ Մինչև քաղաքապետարան դիմելը, կառուցապատողը պետք է ստանա ընդունող հանձնաժողովի բոլոր անդամների՝ մատակարար ընկերությունների (ջուր, գազ, հոսանք), տեսչական մարմնի, տեխնիկական հսկողի և ճարտարապետի դրական եզրակացությունը։
Անդրադառնալով անփորձ կամ սնանկացած կառուցապատողների խնդրին՝ պաշտոնյան հստակեցրեց, որ քաղաքապետարանը չունի գործառույթ՝ ստուգելու կառուցապատողի ֆինանսական կարողությունները կամ փորձը։ Շինթույլտվության փաստաթղթում «կառուցապատող» համարվում է հողի սեփականատերը, իսկ բուն շինարարությունն իրականացնող ընկերությանը լիցենզիա տրամադրում է Քաղաքաշինության կոմիտեն։
Ի՞նչ են ասում թվերը
ՀՀ վիճակագրական կոմիտեի տվյալներով, 2025-ի հունվար-սեպտեմբեր ամիսներին շահագործման հանձնված բնակելի շենքերի ընդհանուր մակերեսը կազմել է 1,1 մլն քառ. մետր, ինչը մոտ 185 տոկոսով ավելի է 2024-ի նույն ժամանակահատվածի նկատմամբ։
Մյուս կողմից, թեև եկամտահարկի օրենքը Երևանից դուրս է գալիս, բայց դրա ազդեցությունը շարունակում է մնալ, քանի որ բուռն շինարարությունը շարունակվում է մայրաքաղաքում դեռ նախկինում տրվա շինթույլտվություններով։ Վիճակագրական կոմիտեի տվյալներով, 2025-ի հունվար-սեպտեմբերին Երևանին բաժին է ընկել ՀՀ ընդհանուր շահագործման հանձնված բնակելի շենքերի մակերեսի ավելի քան 68 տոկոսը։
Մեկ այլ կարևոր հանգամանք է այն, որ եկամտահարկի վերադարձի օրենքը Երևանից դուրս է գալիս, բայց շարունակում է մոտ լինել մայրաքաղաքին։ Պատահական չէ, որ երևանամերձ մարզերին է բաժին ընկնում ծավալի հաջորդ հորիզոնականները։
Ամենաշատ շենքերը կառուցվում են Կոտայքի մարզում։ Տարվա ինը ամիսներին մարզին բաժին է ընկել շուրջ 153,000 քառ. մետր կամ Հայաստանում իրականացվող բնակարանաշինության ընդհանուր մակերեսի 13,8 տոկոսը։ Կոտայքում շահագործման հանձնված մակերեսն աճել է 112 տոկոսով՝ նախորդ տարվա համապատասխան ժամանակահատվածի նկատմամբ։ Հաջորդիվ գալիս է Արմավիրի մարզը՝ ավելի քան 70,000 քառ. մետր ցուցանիշով (ընդհանուրի 6,4 տոկոսը), որտեղ աճը կազմել է 3,4 անգամ, և Արարատի մարզը՝ 61,000 քառ. մետր ցուցանիշով (ընդհանուրի 5,6 տոկոսը), աճը՝ 126 տոկոս։ Այս երեք մարզերին միասին բաժին է ընկնում ՀՀ ընդհանուր շահագործման հանձնված բնակելի մակերեսի 25,8%-ը։
Եկամտահարկի օրենքն այսպիսով դուրս է գալիս Երևանից, բայց մոտ է մնում նրան, ինչն իր հերթին այլ խնդիրներ է հարուցում առանց այն էլ գերբնակեցված քաղաքի համար։
Երևանից դուրս, բայց Երևանին մոտ
Կոտայքի մարզի՝ Երևանին ամենամոտ գյուղերից մեկում՝ Առինջում, սեփական տների թաղամասում բազմահարկ է կառուցվում, որի դեմ շուրջ մեկ տարի պայքարում է Ալվարդ Մխիթարյանը։
Նա տուն ունի Առինջ գյուղի Խաչատուր Աբովյան թաղամասում։ Նրա տան մոտ կառուցվում է բարձրահարկ երկու շենք։
«Այս թաղամասում պետք է լինեին սեփական տներ։ Աբովյան համայնքի ղեկավար Էդուարդ Բաբայանի որոշմամբ հենց այս թաղամասում, մեր տան կողքին շենքեր են կառուցվում։ Մենք բազմաթիվ ստորագրություններ ենք հավաքել, փոխանցել քաղաքապետին, որ շինթույլտվություն չտա, բայց նրանք արհամարհեցին ու տվեցին շինթույլտվությունները»,- ասում է Ալվարդը։
Բազմահարկ շենքերն այնքան մոտ են սեփական բնակելի տներին, որ հենց մեր նկարահանման ժամանակ շենքերից մեկից փայտի մեծ կտորը ընկավ բնակելի տան կտուրին։
Ալվարդ Մխիթարյանը դիմել է դատարան։ Նրա փաստաբան Սոս Հակոբյանի խոսքով՝ նման դեպքերում իրավական բազմաթիվ խնդիրների կան։ Դրանք նախ և առաջ ծագել են համայնքապետարանում՝ գոտևորման գործընթացի շրջանակում։
«Կառուցապատողները փորձում են հղում անել այն հանգամանքի վրա, որ շինթույլտվության գործընթացում նախ տրվում է նախագծման թույլտվություն, իսկ այնուհետև՝ շինթույլտվություն։ Նրանք պնդում են, որ նախագծման թույլտվության տրամադրման պահին գոտևորման նախագիծը դեռ ընդունված և ուժի մեջ մտած չի եղել։ Սակայն հարկ է նշել, որ թույլտվության տեսանկյունից իրավական ուժ է ստանում հենց շինթույլտվության տրամադրման դեպքում ընդունված վարչական ակտը, որն ինքը շինթույլտվությունն է։ Հետևաբար, շինթույլտվության տրամադրման պահին արդեն գործել է սահմանված նորմը»,- ասում է Հակոբյանը։
Նրա խոսքով՝ համայնքը բարեխիղճ չի գործել. լինելով գոտևորման նախագծի մշակողը, շրջանառողը և Ավագանու միջոցով քվեարկողը՝ գիտեին դրա ընդունման ժամկետը։ Այս ամենն իմանալով՝ նրանք, այնուամենայնիվ, թույլ են տվել կառուցապատումը՝ լավ իմանալով, որ հետագայում այդ գոտում նման շենքեր կառուցել չի թույլատրվելու։
Բացի այդ, երկու անկախ փորձագիտական եզրակացություններով հաստատվել է, որ շենքերի կառուցման ավարտին կխախտվեն բնակելի տան ինսոլյացիայի (լուսավորվածության) նվազագույն նորմատիվ պահանջները։ Այսինքն՝ բնակիչների պատուհանները կստանան նորմատիվից պակաս արևային լույս, ինչը կարող է հանգեցնել առողջական խնդիրների։ Փաստաբան Հակոբյանն ընդգծում է, որ համայնքն անտեսել է բնակիչների կողմից պահանջված պարտադիր հանրային լսումների անցկացումը, ինչը ակնհայտ խախտում է՝ հաշվի առնելով կենսամիջավայրի զգալի փոփոխությունը։
Բացի հիմնարար խախտումներից, փաստաբանը նշում է շինարարության ընթացքում ամենօրյա նորմատիվ խախտումները. պաշտպանիչ ցանցերի բացակայություն, փոշին նստեցնելու պահանջի անտեսում և այլն։
Բացի այդ, առանձնատներով բնակեցված գյուղական թաղամասի ճանապարհները, ջրահեռացման, ջրամատակարարման և էլեկտրամատակարարման ցանցերը նախատեսված չեն բազմաբնակարան շենքերի բնակիչների մեծ հոսքի համար։
Ահա նման իրավիճակները երևանամերձ մարզերի դեպքում առավել սուր են։ Մեր ուսումնասիրած դեպքերը ցույց են տալիս, որ երևանամերձ համայնքներում կառուցվող բազմաբնակարան շենքերի դեպքում այդ նորմերը պարզապես չեն գործում, թեև դրանք պարտադիր են ինչպես մայրաքաղաքի, այնպես էլ մարզերի համար։
Կարդացեք նաև ուղեցույցն այն մասին, թե «Ի՞նչ պետք է իմանալ, երբ ձեր թաղամասում նոր բազմաբնակարան շենք է կառուցվում (ըստ ՀՀ օրենքների և շինարարական նորմերի)» թեմայով։
Ալվարդ Մխիթարյանի տան հարևանությամբ շենքերն արդեն հասնում են 10-րդ հարկին, թեև ստորագրահավաքին մի քանի տասնյակ քաղաքացիներ միացել էին, սակայն դատարան միայն նա է դիմել։ Չնայած այս հանգամանքին, նա շարունակելու է պայքարել։
Այսպիսով, եկամտահարկի վերադարձի ծրագիրը, չնայած շինարարության ոլորտում գրանցած տպավորիչ վիճակագրական աճին, մի շարք համակարգային խնդիրներ բացահայտեց։ Դրանք վերաբերում են ինչպես կառուցապատողներին տրվող թույլտվությունների վերահսկողությանը, այնպես էլ քաղաքաշինական նորմերի պահպանմանը։ Երևանը դադարեցնում է եկամտահարկի վերադարձով շինարարությունը, սակայն մարզերն արդեն քայլում են նույն ճանապարհով։ Մինչ նոր բարձրահարկերը բարձրանում են երկինքը, երկրի քաղաքաշինական համակարգը դեռ չի գտել կայուն հիմք՝ օրենքների, իրականության և շարքային քաղաքացիների իրավունքների միջև։
Հոդվածի հեղինակ՝ Գևորգ Թոսունյան
Նյութի սկզբնաղբյուր՝ civilnet.am
