Երևանի հողերի չհավաքագրվող վարձերը
Հետաքննող լրագրողական հոդվածը պատրաստվել է Թրանսփարենսի Ինթերնեշնլ հակակոռուպցիոն կենտրոնի և Ժողովրդավարության ազգային հիմնադրամի (NED) աջակցությամբ։
2021-ին Հայաստանում ուժի մեջ մտավ անշարժ գույքի հարկման նպատակով անշարժ գույքի շուկայական արժեքին մոտարկված կադաստրային գնահատման կարգի մասին օրենքը։ Օրենքը սահմանում էր, որ հողամասերի 1 քմ-ի բազային արժեքը 330,000 դրամ է՝ նախկին 60,000 դրամի փոխարեն։ Այս փոփոխությունը պետք է էականորեն ավելացներ Երևան համայնքի եկամուտները վարձավճարներից, քանի որ փաստացի վարձավճարները կապված են հողամասի կադաստրային արժեքի հետ։ Թեպետ հողերի արժեքը ավելի քան հինգ անգամ աճել են, սակայն Երևանի հողերի վարձակալությունից պլանավորվող և հավաքագրվող գումարները աճել են խիստ անհամամասնորեն և շատ ավելի քիչ։ Երևանի քաղաքապետարանի հետ գրագրությունից նաև երևում է, որ քաղաքապետարանը չունի տվյալներ՝ քանի վարձակալի է ծանուցել հողամասի արժեքի փոփոխության մասին։ Ըստ օրենքի՝ ծանուցումից հետո հողամասի վարձակալության արժեքը ինքնաբերաբար կաճեր։
Հողամասի կադաստրային գինը օրենքով աճում է, բայց ոչ Երևանի հողերի վարձակալների համար
2021-ին, երբ համապատասխան օրենքն ուժի մեջ մտավ, դրանով 1 քմ-ի բազային արժեքը սահմանվեց 330,000 դրամ՝ նախկին 60,000 դրամի փոխարեն։ Քաղաքապետարանը 2020-ին պլանավորում էր հավաքագրել մոտ 790 մլն դրամի վարձավճարներ և կառուցապատման իրավունքի վճարներ։ Օրենքի ուժի մեջ մտնելուց հետո այն պետք է աճեր 5,5 անգամ՝ կազմելով ավելի քան 4,3 մլրդ դրամ։ Սակայն 2021-ի համար պլանավորվել է ընդամենը 815 մլն դրամ։ Վարձավճարները բարձրացնելու համար քաղաքապետարանն ընդամենը պետք է այդ մասին ծանուցեր վարձակալներին և բարձրացներ դրույքաչափերը:
Ինչո՞ւ քաղաքապետարանը չի կանխատեսել և չի պլանավորել ավելի բարձր եկամուտներ վարձավճարներից և կառուցապատման վճարներից։
Քաղաքապետարանի գրավոր պատասխանում նշվում է, որ ավագանին 2020-ի տարեվերջին որոշում է ընդունել շուկայական արժեքին մոտարկված կադաստրային արժեքից շուրջ 3,5 անգամ ցածր տոկոսադրույքներ սահմանելու մասին։ Քաղաքապետարանը օրինակ է բերել, որ եթե ավտոտնակների համար մինչ այս օրենքի ուժի մեջ մտնելը կիրառվել է 3 տոկոսի դրույքաչափ, 2021-ից այս թիվը նվազեցվել է ու կազմել է 1 տոկոս։
Օրինակ՝ մինչև օրենքի ուժի մեջ մտնելը ավտոտնակի 1 քմ-ի վարձակալության բազային արժեքը 60,000 դրամ էր, և դրա 3 տոկոսը կազմում էր 1,800 դրամ։ Փոփոխություններից հետո քաղաքապետարանը 3 տոկոսը նվազեցրել է մինչև 1 տոկոս, սակայն բազային արժեքն էլ կազմել էր 330,000 դրամ, ուստի այս թվի 1 տոկոսը կկազմեր 3,300 դրամ, այսինքն՝ այս նվազեցումներով հանդերձ քաղաքապետարանը պետք է շատ ավելի շատ մուտքեր ապահովեր վարձավճարներից։
Մեկ այլ օրինակ. մինչև 2021-ը սրճարանի զբաղեցրած տարածքի 1 քմ-ի բազային արժեքը 60,000 դրամ էր, ավագանին որպես վարձավճար հաշվարկում էր 10 տոկոսը՝ 6,000 դրամ։ Երբ բազային արժեքը 1 քմ-ի համար դարձավ 330,000 դրամ, ավագանին որոշեց այս թիվը նվազեցնել՝ դարձնելով 3 տոկոս՝ այսինքն 9,900 դրամ։ Այս պարզ հաշվարկներից երևում է, որ Երևանի հողերի վարձակալության վճարների թիվը պլանավորվել է ցածր, գրեթե հաշվի չի առնվել օրենքի փոփոխությունների արդյունքում դրույքաչափերի բարձրացումը։
Եթե 2020-ին վարձավճարներից, կառուցապատման իրավունքով վճարներից բյուջե պլանավորվող եկամուտները կազմել են մոտ 790 մլն դրամ, օրենքի ուժի մեջ մտնելուց հետո՝ 2021-ին, այդ թիվն աճել է ոչ թե մի քանի անգամ, այլ ընդամենը 25 մլն դրամով։
Քաղաքապետարանը չի պարզաբանել, թե ինչու է ավագանին նվազեցրել այս տոկոսադրույքը, եթե կառավարությունն առաջարկել, իսկ ԱԺ-ն ընդունել էր օրենքը՝ բարձրացնելու դրույքաչափերը՝ համայնքներին ավելի շատ եկամուտներով ապահովելու նպատակով։ Որպեսզի օրենքի ուժի մեջ մտնելուց հետո Երևանի հողամասերի վարձակալության դրույքաչափերը փոխվեին, ընդամենը անհրաժեշտ էր վարձակալներին ծանուցել դրույքաչափերի բարձրացման մասին։
Քաղաքապետարանը չգիտի՝ քանի վարձակալի է ծանուցել վարձի բարձրացման մասին
2020-ին արդեն խորհրդարանն ընդունել էր անշարժ գույքի հարկման նպատակով անշարժ գույքի շուկայական արժեքին մոտարկված կադաստրային գնահատման կարգի մասին օրենքը։ Դրանով սահմանվում էր, որ այն ուժի մեջ է մտնելու 2021-ի հունվարի 1-ից։ Տրամաբանորեն քաղաքապետարանը բոլոր վարձակալներին մինչև այս ժամկետը պետք է տեղեկացներ վարձավճարի փոփոխության մասին և բարձրացներ այն։
ՍիվիլՆեթը տևական ժամանակ քաղաքապետարանից փորձում էր պարզել՝ 2021-ի հունվարի 1-ի դրությամբ 19,000 վարձակալության ու կառուցապատման իրավունքի պայմանագրերից քանիսի դեպքում է մյուս կողմին ծանուցվել վարձավճարի փոփոխության մասին։ Երևանի քաղաքապետարանը պատասխանել է, որ «ըստ տարիների հաշվառում չի իրականացվել, սակայն հողի կադաստրային արժեքի փոփոխման մասին ծանուցվել է վարձակալների գերակշիռ մասը»։
Հետագայում, թե՛ գրավոր պատասխաններում, թե՛ բանավոր խոսակցություններում քաղաքապետարանը չի հստակեցրել, թե «գերակշիռ մասը» քանի վարձակալ է։ Պարզ է դարձել նաև, որ վարձակալների գերակշիռ մասը ծանուցվել է ոչ թե օրենքի ուժի մեջ մտնելուց առաջ՝ 2020-ին, այլ 2024-ի դրությամբ։ Պատասխաններից մեկում Երևանի քաղաքապետարանից հայտնել են, որ վարձակալների 90 տոկոսը այժմ ծանուցված է։
Երևանի քաղաքապետարանը հայտնել է, որ 2024-ի օգոստոսի դրությամբ ունի 19,069 հողի վարձակալության և 720 կառուցապատման իրավունքի պայմանագիր։ Այս պայմանագրերից միայն 13,156-ն է, որ փոխվել է, և վարձակալության պայմանագիրը ֆիքսվել է կադաստրային արժեքով։ Այսինքն՝ օրենքի փոփոխությունից մոտ չորս տարի անց վարձակալության պայմանագրերի մոտ 32 տոկոսը չի համապատասխանեցվել բարձրացված դրույքաչափերին, հետևաբար՝ համայնքի եկամուտներն այդ չափով չեն աճել։
Քաղաքապետարանը սա հիմնավորել է խնդրահարույց դեպքերով՝ մահ, թերի հասցե, դատական վեճեր և այլն։ Այսինքն՝ ըստ քաղաքապետարանի նման վիճելի դեպքերը ընդհանուր վարձակալության պայմանագրերի 32 տոկոսն են։
Ինչպե՞ս է պլանավորվում համայնքի վարձավճարների հավաքագրումը
Համայնքապատկան հողամասերի վարձակալության ու կառուցապատման իրավունքի վճարները վերջին տարիներին պլանավորվել են այսպես.
Այս թվերի դինամիկայից կարելի է տեսնել, որ 2022-2024 թվականներին պլանավորած թիվն աճել է 300 մլն դրամով, իսկ եկող տարվա համար այդ թիվն աճելու է 100 մլն դրամից էլ պակաս։ Այնուհանդերձ, այս դինամիկան ակնհայտորեն շեղվում է կադաստրային գների հնգակի աճից և պլանավորվող թիվը հնգակի աճի փոխարեն լավագույն դեպքում կրկնապատկվել է, իսկ եկող տարվա համար պլանավորվող թիվը շատ քիչ է աճել։
Հաշվարկներ Կենտրոն և Արաբկիր վարչական շրջանների վերաբերյալ
Միայն երկու վարչական շրջանների հետ կապված որոշ հաշվարկներ թույլ են տալիս հիմնավոր կասկածներ ունենալ համայնքապատկան հողերի վարձավճարների թերպլանավորման մասին։ Ըստ Երևանի քաղաքապետարանի՝ Կենտրոն վարչական շրջանում վարձակալությամբ հանձնված է 556,547 քմ մակերեսով հողամաս։ 2020-ի հունիսին կառավարության որոշմամբ Երևանում սահմանվել են 1-ին, 2-րդ, 3-րդ և 4-րդ գոտիներ։
Սրանք ունեն գոտիականության գործակիցներ՝ օրինակ Երևանի 2-րդ գոտու գործակիցը 0,65 է (երկրորդ գոտու գործակիցն ավելի ցածր է, քան առաջինինը, ուստի նվազագույն հաշվարկի համար հիմք է վերցվել 2-րդ գոտին)։ Հասկանալու համար, թե որքան վարձավճար պետք է գոյանա Երևանի կենտրոնից, անհրաժեշտ է վարձով հանձնված հողամասերի մակերեսը՝ 556,547-ը բազմապատկել բազային արժեքով՝ 330,000 դրամով և գործակցով՝ 0,65-ով։ 556,547 x 330,000 x 0,65 = 119,2 մլրդ դրամ։ Եթե հիմք ընդունենք, որ տարեկան նվազագույն վարձավճարի չափը 1 տոկոս է և հաշվենք 119,2 մլրդ-ի 1 տոկոսը, կստացվի, որ Երևանի միայն կենտրոնում պետք է պլանավորվեր տարեկան գրեթե 1,2 մլրդ դրամի վարձավճար հավաքել։
Նույն վարժությունը կարելի է կատարել նաև կառուցապատման իրավունքի վճարների դեպքում՝ 67,740 քմ-ն բազմապատկելով բազային արժեքով՝ 330,000 դրամով և գործակցով՝ 0,65-ով ու ստացված թվի 1 տոկոս դրույքաչափը հիմք ընդունելով` կստացվի 145 մլն դրամ։
Արաբկիր վարչական շրջանում վարձակալած հողամասերի մակերեսը 622,056 է։ Եթե հիմք ընդունենք, որ Արաբկիրում 4-րդ գոտու գործակիցը 0,274 է բազային արժեքով՝ 330,000 դրամով բազմապատկելիս կստացվի 56,3 մլրդ դրամ, իսկ դրա 1 տոկոս դրույքաչափը՝ 563,4 մլն դրամ։
Նույն տրամաբանությամբ և հիմքերով Արաբկիրում կառուցապատման իրավունքի տարեկան վճարը կկազմի 26,2 մլն դրամ։ Այս հաշվարկը ցույց է տալիս, որ միայն երկու վարչական շրջաններից պլանավորվող վարձավճարների ու կառուցապատման իրավունքի վճարների թիվը պետք է կազմի տարեկան ավելի քան 1,9 մլրդ դրամ։ Երկու վարչական շրջանների հողերի վարձակալության թիվն այնքան է, որքան Երևանի քաղաքապետարանը պլանավորել է ամբողջ Երևանի վարձակալությունների համար 2025-ին։
Հարկ է ընդգծել, որ այս հաշվարկներն իրականացվել են ամենանվազ ցուցանիշների հիման վրա (օրինակ՝ վարձավճարի դրույքաչափ վերցրել ենք 1 տոկոսը, այնինչ որոշ հողօգտագործման տեսակների համար ավագանին սահմանել է 2-7 տոկոս)։
Քաղաքապետարանի պատասխանները հստակ չեն
Երևանի քաղաքապետարանի հետ գրագրությունից պարզ չէ, թե ինչպես ու ինչ մեթոդաբանությամբ են պլանավորվում հավաքագրվելիք վարձավճարները, ինչ հաշվարկով է որոշվում, թե հաջորդ տարի որքան պետք է կազմի վարձավճարներից մուտքերը։ Ավելին՝ Երևանի քաղաքապետարանից մեզ հայտնել են, որ «2020-2023 թթ. բյուջեի պլանավորման աշխատանքների հիմք հանդիսացող ելակետային տվյալների հաշվառում և արխիվացում չի իրականացվել»։ Քաղաքապետարանը նաև տեղեկություն չի տրամադրել, թե ներկայում գործող բոլոր պայմանագրերով մեկ ամսվա վարձավճարը որքան է կազմում։
Սա Երևանի քաղաքապետարանի կողմից սեփական եկամուտների հավաքագրման խնդիրների միայն մեկ դրվագ է. անցած տարվա սեպտեմբերին ՍիվիլՆեթը գրել էր նաև 2011-2022 թվականները Երևանի քաղաքապետարանին 13,3 մլրդ դրամի գույքահարկի պարտքի մասին։ Քաղաքապետարանը չէր պարզաբանել, թե ինչպես, ինչ գործողությունների հերթականությամբ և երբ է պատրաստվում հավաքագրել այս ապառքը։ Ավագանու ընտրություններից առաջ իշխող կուսակցության թեկնածու և փոխքաղաքապետ Տիգրան Ավինյանը հայտարարեց գույքահարկի պարտքի մի մասը ներելու մասին։
Հոդվածի հեղինակ՝ Մկրտիչ Կարապետյան
Նյութի սկզբնաղբյուր՝ civilnet.am
